关于城中村园区村棚户区改造房屋拆迁补偿工作的指导意见

源棚改发〔2016〕5号

关于城中村园区村棚户区改造房屋拆迁补偿工作的

指导意见

（2016年4月5日）

　　为规范城中村、园区村和棚户区房屋拆迁补偿工作，维护房屋所有权人的利益，推进改造项目顺利实施，参照相关文件规定，结合我县实际，制定本指导意见。

　　一、适用范围

　　县城规划区内城中村、园区村和棚户区房屋拆迁补偿适用本指导意见。

　　二、拆迁项目实施主体及职责

　　城中村、园区村和棚户区拆迁工作实行属地化管理，实施主体为各镇办、村居和有关单位。

　　负责组织实施房屋拆迁与补偿工作，包括选定评估机构、入户调查登记、拟定补偿方案、签订补偿协议、腾空拆除旧房、组织回迁安置、受理相关信访投诉等。

　　三、拆迁补偿指导原则

　　涉及房屋征收的按照淄政办[2011]6号文件规定的房屋征收程序进行；涉及房屋拆迁的按照“七步走”民主决策程序进行。

　　拆迁改造项目在充分尊重民意的基础上，采取协商搬迁、先补偿后搬迁的工作原则；充分听取被拆迁人对拆迁补偿方案的合理化建议，维护群众合法权益，切实让群众得到实惠。

　　坚持“立足现状、尊重历史”的原则，妥善处理好历史遗留产权问题。

　　四、房屋拆迁补偿和评估

　　（一）房屋补偿

　　1、补偿范围。对拆迁范围内的住宅房屋的主房、附属房、装饰装修、附属物、院落和非住宅房屋进行补偿。具体补偿数额由专业房地产评估机构按照有关规定评估确定。

　　2、补偿方式。房屋拆迁补偿方式分为货币补偿和产权调换两种，具体补偿方式由房屋所有权人自愿选择一种。对于选择货币补偿的给予一定奖励。

　　3、面积认定。拆除房屋的合法用地面积和合法建筑面积，以房地产权属证书或其它具有法律效力的证明文件记载为准。住宅合法主房建筑面积原则上不超过其合法用地面积的70%。

　　4、补偿方案的拟定。各镇办、村居和有关单位负责房屋拆迁补偿方案的拟定、征求意见和公示，公示时间不少于15日，补偿方案须报指挥部审核并备案。

　　5、住改非房屋的补偿标准。利用住宅房屋从事合法经营活动的，对营业执照和税务登记证注明的营业地点与房地产权属证书记载一致的住宅房屋，可参照相关规定适当增加补偿。

　　6、“三费”及补助奖励补偿的标准。搬迁补偿费、临时安置补偿费、停产停业损失补偿费及搬迁补助、奖励标准参照相关规定执行。

　　（二）房屋产权调换

　　1、产权调换原则。拆除住宅房屋的只对合法主房进行安置，附属房和院落只进行货币补偿；拆除非住宅房屋只给予货币补偿不进行产权调换。

　　2、产权调换房源。项目实施主体须在房屋拆迁补偿方案公示之前，将产权调换房屋的地点、面积、规划设计图和分户平面图报指挥部备案。

　　3、产权调换房屋建设标准。产权调换房屋建筑面积不少于被拆迁房屋的合法主房建筑面积。产权调换房屋建设标准必须符合国家和省规定的房屋建筑设计技术规范和标准；符合国家和省规定的质量安全标准；产权调换房屋建设单位不得擅自改变规划。

　　4、产权调换房屋的价值。产权调换房屋及附属房的价值由专业房地产评估机构评估确定。产权调换房屋的价值和被拆迁房屋的价值按照多退少补的原则进行结算。

　　5、产权调换。被拆迁人在产权调换房源中原则上只能选择与合法主房建筑面积相近的户型。对经济困难无力购买安置住房的居民，可以通过提供租赁性房屋等方式满足其基本居住需求，符合有关政策规定的，纳入住房保障体系进行保障。

　　6、过渡期限。过渡期限是指从房屋补偿协议签订之日起至产权调换房屋交付之日止的期间。产权调换房为期房的，6层及以下房屋的过渡期限不得超过24个月；7层及以上房屋的过渡期限不得超过36个月。

　　由于项目实施主体的原因延长过渡期限的，对由被拆迁人自行解决周转用房的，从逾期之日起付给被拆迁人的临时安置补偿费增加一倍；对项目实施主体解决周转用房的，从逾期之日起付给被拆迁人临时安置补偿费。

　　（三）房屋价值的评估

　　房屋拆迁范围确定后，评估机构的选择由项目实施主体按照“七步走”民主决策程序进行确定。　　

　　房地产评估机构独立、客观、公正地开展房屋评估工作；项目实施主体应当组织被拆迁人积极配合评估机构做好入户调查、实地丈量查勘、提供或协助搜集评估机构所必须的相关资料。

　　项目实施主体工作人员、被拆迁人和注册房地产估价师须在实地查勘记录上签字或者盖章确认。被拆迁人拒绝在实地查勘记录上签字的，由项目实施主体工作人员、注册房地产估价师和无利害关系的第三人现场见证，并在分户评估报告中作出相应说明。

　　因被拆迁人的原因不能或被拆迁人拒绝对房屋进行实地查勘的，评估机构可在项目实施主体工作人员和无利害关系第三人的见证下，依据拆迁房屋的相关权属资料，参照同区域该类房屋进行评估，并在分户评估报告中作出相应说明。

　　分户评估结果须在拆迁范围内向被拆迁人进行公示，公示时间为7日。公示期间，项目实施主体组织有关人员对分户评估结果进行现场说明。

　　分户评估结果公示期满后，评估机构向项目实施主体提供委托评估范围内被拆迁房屋的整体评估报告和分户评估报告。项目实施主体在公示期满后将分户评估报告送达被拆迁人。

　　（四）签订补偿协议

　　1、补偿协议签订主体。项目实施主体组织被拆迁人签订房屋拆迁补偿协议，签订补偿协议时被拆迁房屋的所有权人、共有权的共有人、持有授权委托书的代理人必须亲自到场签字。

　　2、补偿协议内容。项目实施主体须与被拆迁人就补偿方式、补偿金额和支付期限、产权调换房屋地点、面积、搬迁费、临时安置费、停产停业损失费、搬迁期限、过渡方式、过渡期限、价款支付方式、时间、违约责任等事项，订立补偿协议。

　　（五）腾空房屋并交房

　　补偿协议签订后，被拆迁人须将被拆迁房屋腾空并经验收合格后交回，被拆迁房屋由项目实施主体统一进行拆除。产权调换房屋的选房顺序采用积分制确定。

　　（六）其他事项

　　1、房屋补偿资金。落实房屋补偿资金专款专存专用制度，明确监管单位。

　　及时拨付补偿资金，对于拆除住宅房屋的，在签订补偿协议并腾空交房后7日内向被拆迁人拨付搬迁补偿费、临时安置费、停产停业损失费、搬迁补助费和奖金；拆除非住宅房屋的，在签订补偿协议并腾空交房后7日内向被拆迁人支付货币补偿金额。

　　2、整理拆迁补偿档案。房屋拆迁补偿协议签订后，项目实施主体整理房屋拆迁档案并归档保存。

　　附件： 1、淄博市国有土地上房屋征收搬迁补偿费、临时安置补偿费、停产停业损失补偿费和一次性搬迁补助费标准

　　2、房屋拆迁补偿工作程序

　　3、房屋拆迁补偿方案参考文本

附件1：

淄博市国有土地上房屋征收搬迁补偿费、临时安置补偿费、停产停业损失补偿费和一次性搬迁补助费标准

（淄政办字〔2015〕91号文件公布，本标准自2015年11月1日起施行，有效期至2017年10月31日。）

　　一、搬迁补偿费

　　住宅：13元／建筑平方米•次，不足780元的，按780元计发。

　　非住宅：19.5元／建筑平方米•次，但是征收生产用房的，征收部门应当根据设备拆装、运输所发生的费用支付搬迁补偿费。对无法恢复使用的设备，应当按照重置价格结合成新给予补偿；具体补偿金额，可以协商确定，也可以委托评估机构评估确定。

　　二、临时安置补偿费

　　单位：元／建筑平方米•月

　　1.住宅：

　　沂源县8, 不足480元的按480元计发；

　　2.非住宅：

　　营业用房：沂源县：一层38.22，二层及以上18.56；　

　生产用房：沂源县12.01；

　　办公用房：沂源县14.2；

　　公益事业用房：沂源县13.1；

　　仓储用房：沂源县8.74；

　　其它用房：沂源县5.46；

　　三、停产停业损失补偿费

　　单位：元／建筑平方米•月

　　营业用房：沂源县：一层38.22，二层及以上18.56；　　

　　生产用房：沂源县13.1；

　　办公用房：沂源县15.29；

　　公益事业用房：沂源县14.2；

　　仓储用房：沂源县10.92；

　　其它用房：沂源县5.46；

　　四、一次性搬迁补助费：6600元。

附件2：

房屋拆迁补偿工作程序

　　一、编制改造规划和年度计划

　　各镇办、村居及相关单位根据各自情况制定改造规划和年度计划，报指挥部审核。

　　二、确定房屋拆迁范围

　　项目实施主体根据项目实际确定房屋拆迁范围。房屋拆迁范围确定后，指挥部向各相关职能部门下达停止办理相关手续的冻结通知书。

　　三、开展社会稳定风险评估

　　镇办及有关单位按照有关规定，组织项目实施主体，在充分调研酝酿、广泛征求意见、全面把握民意的基础上，开展社会稳定风险评估工作，并出具社会稳定风险评估报告。

　　四、房屋调查登记

　　项目实施主体组织相关工作人员对被拆迁房屋进行房屋调查、测量、登记，聘请专业人员摄像，留存资料，固定现状。

　　五、召开房屋拆迁动员大会

　　各镇办、村居及相关单位适时召开房屋拆迁动员大会。

　　六、选定评估机构

　　项目实施主体按照民主决策程序选定房地产评估机构对被拆迁房屋进行预评估。

　　七、编制房屋拆迁补偿费用预算

　　项目实施主体根据预评估结果，编制房屋拆迁补偿费用预算，根据预算落实房屋拆迁补偿资金并专户储存。

　　八、落实产权调换房源

　　项目实施主体根据工程实际情况落实产权调换房屋的建设地点、面积、户型等有关事宜。

　　九、拟定拆迁补偿方案

　　各项目实施主体根据房屋调查、测量、登记等情况拟定补偿方案，并在拆迁范围内公示补偿方案，征求被拆迁人的意见。

　　十、修订并公示补偿方案

　　项目实施主体根据被拆迁人的意见修定拆迁补偿方案，并将修订后的补偿方案在拆迁范围内进行公示。

　　十一、房屋评估

　　房地产评估机构根据相关评估规定对被拆迁房屋和产权调换房屋进行正式评估，并出具分户评估报告。

　　十二、签订房屋拆迁补偿协议

　　项目实施主体与被拆迁人核算被拆迁房屋补偿费，并与被拆迁人签订房屋拆迁补偿协议。

　　十三、腾空房屋并交房

　　补偿协议签订后，被拆迁人将被拆迁房屋腾空并经验收合格后交付给拆迁人，由拆迁人统一组织实施拆除。

　　十四、产权调换房屋的建设

　　项目实施主体及时督促建设单位开工建设，监督产权调换房屋建设过程，协调建设资金及时足额到位，确保按时完工。

　　十五、产权调换房屋安置

　　安置房屋竣工验收后，项目实施主体在协议约定的期限内向被拆迁人交付安置房屋，并计算、结清房屋差价款。

附件3：

房屋拆迁补偿方案参考文本

　　（参考文本的条款和内容可根据项目实际情况进行调整）

　　根据房屋拆迁相关规定，结合实际，按照“七步走”民主决策程序决议，制定本拆迁补偿方案。

　　一、房屋拆迁基本情况

　　（一）房屋拆迁范围：

　　（二）房屋拆迁人：

　　（三）房屋被拆迁人:被拆迁范围内房屋所有权人。

　　（四）签约期限：自被拆迁房屋评估结果公示期满日后的日内签订补偿协议。

　　（五）过渡期限：从房屋拆迁补偿协议签订之日起至产权调换房屋交付之日止

　　二、拆迁补偿

　　（一）补偿范围

　　对拆迁范围内被认定为合法的房屋给予以下补偿：

　　1、被拆迁房屋价值的补偿。

　　2、因拆迁房屋造成的搬迁、临时安置的补偿。

　　3、因拆迁房屋造成的停产停业损失的补偿。

对未超过批准期限的临时建筑给予适当补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑不予补偿。

　　（二）产权调换房源及质量安全标准

　　1、本次产权调换房源为____安置；产权调换房源地点：__________；产权调换房为____号楼；户型建筑面积分别约为 ____平方米、____平方米、____平方米，共计____套。产权调换房屋的建筑面积以房产测绘部门的测量结果为准。详细情况见规划设计图，户型平面图、附属房配备图。

　　2、产权调换房屋建设标准及设计符合国家、省规定的质量安全标准和房屋建筑设计技术规范及标准。

　　3、产权调换房屋的设施设备均按照不低于国家商品房建设标准进行配备，配有楼宇门、入户防盗门、塑钢中空玻璃窗；水、电、暖；地面拉毛；厨房和卫生间墙壁贴砖；室内设施配备有天然气管道、洗手盆、洗菜盆、水龙头、座便器、室内门。

　　4、产权调换房屋各楼层价格在楼单价基础上按%比例进行调整。（注：各村须根据各自项目实际确定楼层调整系数）

　　（三）拆迁补偿方式

　　被拆迁人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。具体补偿方式由被拆迁人自愿选择一种。拆除非住宅房屋只给予货币补偿不进行产权调换。

　　（四）被拆迁房屋的货币补偿

　　1、被拆迁房屋的货币补偿价值由专业房地产评估机构评估确定。

　　2、被拆迁房屋已经装饰装修的，其装饰装修的补偿价值由专业房地产评估机构结合成新评估确定，并出具装饰装修评估报告。

　　3、被拆迁房屋的合法用地面积和合法建筑面积，以房地产权属证书或其它具有法律效力的证明文件记载为准。住宅房屋的主房合法建筑面积不超过合法用地面积的70%。

　　4、利用住宅房屋从事合法经营活动的，对具有营业执照、税务登记证并有纳税记录，且房地产权属证书、营业执照和税务登记证注明的营业地点一致的住宅房屋，对实际用于营业的建筑面积部分，结合实际经营年限在住宅房屋评估价值的基础上，按照下列标准增加补偿：

　　（1）经营期限在6个月以上1年以下的，以不超过房屋评估价值的1％适当增加；

　　（2）经营期限在1年以上的，每满1年，以不超过房屋评估价值的1％适当增加。

　　5、被拆迁房屋的附属房、附属物、院墙、水泥地面、树木等的补偿价值，由专业房地产评估机构评估确定。

　　6、被拆迁人自费安装的附属设施移动安装费按固定电话元∕户、有线电视元∕户、信息网元∕户、空调元∕台、自装水暖元∕套、多管太阳能元∕台的标准给予补偿；被拆迁人自费开户的暖气，按照价格主管部门届时规定的开户费给予补偿。

　　（五）房屋产权调换

　　1、拆迁房屋实行产权调换的，被拆迁人在产权调换房源中选择与被认定合法主房建筑面积相近的户型。被拆迁人合法主房面积在平方米以内的，只能选择平方左右的户型一套；被拆迁人合法主房面积在至平方米的，只能在平方米至平方米左右的户型之间选择一套。

　　2、产权调换住宅房屋的价值按照补偿方案公示之日，其所处区位的类似房地产市场价格进行评估确定。产权调换房及附属物的价值由按程序确定的同一房地产价格评估机构进行评估，并出具分户评估报告。

　　产权调换房屋的价值和被征收房屋的价值，按照多退少补的原则进行结算，双方结清差价款后，产权调换房屋的所有权归被拆迁人所有。

　　3、产权调换房屋的选房顺序采用积分制确定，原则上以签订补偿协议的顺序积分、腾空交房的顺序积分之和，按照分值高低确定选房顺序，对分值相同的可通过抓阄的方式确定。同等条件下年满60周岁以上孤寡老人及下肢严重残疾者优先选择产权调换房屋一楼一套。

　　（六）各项补偿及临时过渡方式

　　1、搬迁补偿费。选择货币补偿的支付一次搬迁补偿费，选择房屋产权调换的支付两次搬迁补偿费。（住宅：元／建筑平方米·次，不足元的，按元计发；非住宅：元／建筑平方米·次）

　　2、临时安置补偿费

　　（1）被拆迁人选择货币补偿的，拆迁人向被拆迁人支付6个月临时安置补偿费。（住宅补偿标准：元／建筑平方米·月，不足元的按元计发；非住宅补偿标准为营业用房：一层元／建筑平方米·月，二层及以上元／建筑平方米·月;仓储用房：元／建筑平方米·月;办公用房元／建筑平方米·月；生产用房元／建筑平方米·月；其他元／建筑平方米·月）

　　（2）被拆迁人选择房屋产权调换的，在过渡期限内，被拆迁人自行解决周转用房的，按月支付给被拆迁人临时安置补偿费；由拆迁人解决周转用房的，不发给临时安置补偿费。

　　产权调换房屋为期房的，6层及以下房屋的过渡期限不得超过24个月；7层及以上房屋的过渡期限不得超过36个月。

　　由于拆迁人的责任使被拆迁人延长过渡期限的，对由被拆迁人自行解决周转用房的，从逾期之日起付给被拆迁人的临时安置补偿费增加一倍；对由拆迁人解决周转用房的，从逾期之日起，付给被拆迁人临时安置补偿费。

　　3、停产停业损失补偿费

　　因拆除被认定为非住宅房屋造成停产停业引起直接经济损失的，按照相关规定付给被拆迁人停产停业损失补偿费。（营业用房：一层元／建筑平方米·月，二层及以上元／建筑平方米·月；仓储用房：元／建筑平方米·月；办公用房元／建筑平方米·月；生产用房元／建筑平方米·月；其他元／建筑平方米·月）。

　　（七）补助、奖励和优惠

　　对被拆迁人在规定的签约期限内签订补偿协议并完成搬迁的给予以下补助、奖励和价格优惠。

　　1、补助标准：一次性搬迁补助费元；

　　2、奖励标准：拆除住宅房屋的最高奖励_____元，在规定期限内签订补偿协议并完成搬迁的按提前天数递减。第一天签订协议的奖励_____ 元、第二天签订协议的奖励_____元、第三天签订协议的奖励_____元、第四天签订协议的奖励_____元、第五天签订协议的奖_____励元。

　　拆除住宅房屋选择货币补偿的，在规定的期限内签订补偿协议并完成搬迁交房，最高按房屋评估价值的   %给予奖励。拆除非住宅房屋的，在规定期限内签订补偿协议并完成搬迁交房，最高按房屋评估价值的   %给予奖励。

　　3、产权调换房屋的价格优惠：产权调换房屋建筑面积在140平方以内的，多层产权调换房的均价元∕平方米，高层产权调换房的均价元∕平方米；产权调换房屋建筑面积超过140平方米的面积部分，多层产权调换房的均价元∕平方米，高层产权调换房的均价元∕平方米。储藏室均价元∕平方米。多功能储藏室均价元∕平方米。地下停车位元/个。

　　三、房屋拆迁评估

　　本补偿方案公示完成并确定后，选定的房地产评估机构根据补偿方案和相关评估标准进行评估。

　　房屋拆迁补偿协议签订前，初步评估结果在拆迁范围内进行公示。公示期间，由专人在现场对分户评估结果进行说明。

　　四、签订补偿协议

　　签订补偿协议的时间和地点由村（居）在补偿协议签订前日以公告形式通知被拆迁人。

　　签订补偿协议时被拆迁房屋所有权人、共有权的共有人、持有授权委托书的代理人必须亲自到场签字。

　　签订补偿协议时被拆迁人须提交夫妻双方身份证、结婚证、户口簿、房屋所有权证、土地使用权证、相关认定资料、其他须提交资料。

　　五、腾空房屋并交房

　　补偿协议签订后，被拆迁人将被拆迁房屋腾空并经验收合格后交给拆迁人，由拆迁人统一组织实施拆除。

　　六、产权调换房屋选房顺序

　　选房顺序号采用积分制，原则上以签订补偿协议的顺序积分和腾空交房的顺序积分之和，按分值排序确定，分值相同的通过抓阄确定。

　　选房顺序号将在拆迁范围内进行公示，被拆迁人要妥善保管，该顺序号即为选房顺序依据。

　　七、产权调换房屋交房

　　待产权调换房屋竣工验收合格后，由制定交房方案，并依据本方案组织实施交房，交房结束后计算差价款。

　　八、房屋补偿款结算

　　选择货币补偿的被拆迁人,在签订补偿协议并完成搬迁，经验收交房后，领取补偿款，补偿工作结束。

　　选择产权调换的被拆迁人，在签订补偿协议并完成搬迁交房后领取搬迁补偿费、临时安置补偿费、停产停业损失补偿费、一次性搬迁补助费、奖金；其余补偿款待产权调换房屋交付时计算并结清差价款。

　　九、联系地点及方式

　　拆迁现场办公地点：

　　联系电话：

　　附件：1、建设规划设计图

　　      2、产权调换房屋户型平面图

　　3、附属房配备图

　　年月日