沂源县自然资源局关于对《沂源县深化农村集体经营性建设用地入市管理办法（试行）》征求意见的公告

沂源县深化农村集体经营性建设用地入市

管理办法（试行）

第一章  总则

第一条 为进一步深化和规范农村集体经营性建设用地使用管理，依法有序推进农村集体经营性建设用地入市，建设城乡统一的建设用地市场，促进乡村振兴和城乡融合发展，根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国土地管理法实施条例》、《中共中央办公厅国务院办公厅印发<关于深化农村集体经营性建设用地入市试点工作的意见>的通知》（厅字〔2022〕34号）《沂源县人民政府办公室关于印发沂源县农村集体经营性建设用地入市试点具体实施方案的通知》（源政办字〔2023〕17号）等有关规定，结合我县实际，制定本办法。

第二条 本办法所称农村集体经营性建设用地，是指经依法登记，依据国土空间规划（国土空间规划批复前可根据已批复的城乡总体规划和村庄规划，下同）确定为工业、商业等经营性用途的存量集体建设用地。

第三条 本办法所称农村集体经营性建设用地入市，是指在农村集体经营性建设用地所有权性质不变的前提下，按照依法、自愿、公平、公开的原则，土地所有者依法将集体经营性建设用地使用权在一定年期内以出让、出租等有偿方式交由其他单位或者个人使用，并以书面合同约定与土地使用者权利义务的行为。

第四条 中华人民共和国境内外的自然人、法人和其他组织，除法律、法规另有规定外，均可依照本办法规定取得集体经营性建设用地使用权，按照合同约定的相关权利和义务进行土地开发、利用、经营。

第五条 县政府全面负责深化农村集体经营性建设用地入市工作的管理、指导和监督，县自然资源局具体承办。县内农村集体经营性建设用地入市交易，应当在淄博市公共资源交易中心交易平台进行。

县自然资源、发展改革、工业和信息化、财政、住建、农业农村、文化和旅游、生态环境、税务、公共资源交易、银保监等单位按照各自职责做好准入审查和行业管理工作。

第二章  入市条件

第六条 国土空间规划确定为工业、商业等用途；有合法的集体建设用地权源，或是第二次全国土地调查、第三次全国国土调查均为建设用地，但尚未取得合法用地手续的历史遗留建设用地，经完善违法用地处罚，按照相关规定进行公示后，并完善批复文件，依法办理集体土地所有权和使用权登记。经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表同意的农村集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或个人使用。

不得通过农用地转为新增建设用地入市，不得把农民的宅基地纳入入市范围，符合入市条件的土地不得用于商品房开发。

第七条 严守土地公有制性质不改变、耕地红线不突破、农民利益不受损的底线，实行统一的国土空间用途管制，落实耕地和永久基本农田、生态保护红线、城市开发边界等空间管控要求。

第八条 集体经营性建设用地入市应因地制宜，合理选择入市项目，优先支持推进乡村振兴和农村一二三产业融合发展，强化产业准入、生态环境和文物保护要求，严格执行建设用地控制标准，防止高污染、高耗能等落后产能项目向农村转移，破坏乡村环境和风貌。

第九条 集体经营性建设用地入市应当符合以下条件：

（一）产权明晰、无权属争议、已依法办理集体土地所有权和使用权登记，地上建筑物及其他附着物无权属争议；

（二）符合国家产业政策、国土空间规划、建设用地控制标准、生态环境保护等政策及标准要求；

（三）具备必要的通路、通水、通电、土地平整等开发建设条件，但集体经营性建设用地使用权交易双方另有约定的除外；

（四）未被司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制土地权利的情形；

（五）入市主体应统筹开展土地前期开发，拟拆除的地上建筑物、其他附着物需补偿到位并办理注销登记，达到“净地”出让标准；

（六）法律法规规定的其他条件。

第十条 入市交易的农村集体经营性建设用地一并纳入土地供应年度计划管理，实行城乡供地规模统筹调控。

第三章  入市主体

第十一条 农村集体经营性建设用地入市主体是具备所有者身份的农民集体和依法完成注册登记代表行使所有权的农村集体经济组织。农村集体经济组织依法完成注册登记并取得法人资格的，可以作为入市的实施主体；依法取得法人资格的，也可以通过授权或者委托具有市场法人资格的组织，依据《授权委托书》代理实施入市。

第十二条 属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会代表集体行使所有权；属于镇（街道）集体所有的，由镇（街道）集体经济组织代表集体行使所有权；未成立镇（街道）集体经济组织的由镇（街道）人民政府代表集体行使所有权。

第四章  入市方式

第十三条 农村集体经济组织可按出让、出租等有偿使用方式入市。依法取得的农村集体经营性建设用地使用权，在使用期限内可以转让、转租、抵押。

农村集体经营性建设用地使用权出让，是指农村集体经济组织以土地所有权人的身份将农村集体经营性建设用地使用权在一定年限内让与土地使用者，签订土地使用权出让合同，约定双方权利与义务，并由土地使用者向土地所有权人支付土地出让金的行为。

农村集体经营性建设用地使用权出租，是指农村集体经济组织以土地所有权人的身份将土地使用权在一定年限出租与土地使用者，由承租人与出租人签订一定年期的土地租赁合同，并按合同约定支付租金的行为。

第十四条 农村集体经营性建设用地使用权出让最高年限，不得超过国家规定同用途国有建设用地的最高年限，工矿仓储用地50年；商服、旅游等用地40年。农村集体经营性建设用地使用权以出租方式入市的，最低出租期限不少于5年，最高出租期限不得超过20年。

第十五条 通过出让等方式取得的集体经营性建设用地使用权可以转让、互换、赠与或者抵押，但法律、行政法规另有规定或者交易双方签订的合同另有约定的除外。集体经营性建设用地使用权转让、互换、赠与、抵押等，参照同类用途的国有建设用地执行。

集体经营性建设用地使用权抵押应当到不动产登记服务中心办理抵押登记；抵押权因债务清偿或其他原因而消灭的，应当办理注销抵押登记。

以出租方式取得集体经营性建设用地使用权抵押的，其抵押期限不得超过出租期限，不动产登记证明应当注明出租土地的出租期限和租金交纳情况。

第五章  入市程序

第十六条 农村集体经营性建设用地出让、出租交易方式有招标、拍卖、挂牌和协议，农村集体经营性建设用地入市由本集体经济组织或者授权的实施主体申请开展。入市事项纳入民主管理内容，入市主体发起集体经济组织内部土资产处置决策程序并确定入市方式。

第十七条 前期准备。入市主体应做好以下前期准备工作：

（一）组织完成拟入市地块的选择并实行民主决策。土地属于村集体经济组织所有的，应当经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表同意；属于镇（街道）集体所有的，由镇（街道）实行集体研究决策。

（二）拟入市地块需符合国土空间规划、用途管制、生态环境管控、产业准入、文物等要求，县自然资源、发改、环保、农业农村、文旅等相关部门出具意见； 

（三）完成集体土地所有权和使用权确权登记；

（四）委托具有地价评估资质的机构进行地价评估；

（五）根据地块实际情况，需要准备的其他工作。

第十八条 入市方案编制。入市主体负责编制农村集体经营性建设用地入市方案。内容包括：

（一）载明农村集体经营性建设用地所有权人、土地位置、界址、面积、土地用途、地类等；

（二）入市主体、委托实施主体；

（三）拟入市地块规划条件；

（四）入市有偿使用方式、使用期限；

（五）采用招标、拍卖、挂牌形式的须明确入市起始价；

（六）入市价款支付方式；

（七）其他需要集体决策的内容。

第十九条 入市方案决议。

（一）入市方案须经本集体经济组织村民会议或村民代表会议民主决策确定。

农村集体经营性建设用地属于村农民集体所有的，入市方案须经该集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。

农村集体经营性建设用地属于镇（街道）农民集体所有的，入市方案需经镇（街道）党政联席会议或者镇长办公会议集体研究通过。

（二）经民主决策通过的入市方案，需在本集体经济组织所在地进行公示，公示无异议后形成入市决议。

第二十条 入市方案审批。农村集体经营性建设用地入市方案经所在镇（街道）政府审核同意后，县自然资源局报请县政府审核后实施。

第二十一条 组织交易。

（一）公告及交易。入市方案经县政府审核后，纳入公共资源交易平台，统一管理，公开发布信息，实行公开交易。

（二）签订成交确认书及公示。土地成交后，市公共资源交易中心应在交易中心网站进行结果公示，公示结束后，竞得人应当凭竞得证明及相关资料，到市公共资源交易中心与入市主体签订成交确认书。

（三）签订合同和监管协议。受让人或承租人与入市主体签订《集体经营性建设用地使用权出让合同》或《集体经营性建设用地使用权租赁合同》；受让人或承租人与入市主体、镇（街道）签订《集体经营性建设用地使用权出让监管协议》或《集体经营性建设用地使用权租赁监管协议》。

（四）缴纳土地成交价款和土地增值收益调节金。受让人或承租人及入市主体应按合同约定及时足额缴纳成交价款和土地增值收益调节金。

    受让人或承租人通过土地资金监管账户，向入市主体支付集体经营性建设用地使用权出让价款，于10个工作日内将出让价款转出至入市主体账户，同时提取土地增值收益调节金，并按照现行税收规定履行纳税义务。

第二十二条 办理不动产登记。竞得人持合同、税费缴纳凭证等有关材料，申请办理不动产登记手续。办理不动产登记时应提交如下资料：

1、不动产登记申请书；

2、申请人身份证明材料；

3、农村集体经营性建设用地成交确认书；

4、农村集体经营性建设用地使用权出让（出租）合同；

5、不动产权籍调查表、宗地图、地籍测量报告以及宗地界址点坐标。

6、成交价款、土地增值收益调节金和税收缴纳证明；

7、其他需要提供的资料。

 

第六章 收益管理

 

第二十三条 本办法所称土地增值收益调节金，是指按照建立同权同价、流转顺畅、收益共享的农村集体经营性建设用地入市制度的目标，在农村集体经营性建设用地入市及再转让环节，对土地增值收益收取的资金。

农村集体经济组织通过出让、租赁等方式取得农村集体经营性建设用地入市收益，以及入市后的农村集体经营性建设用地土地使用权人，以出售、交换、赠与、出租或其他视同转让等方式取得再转让收益时，向国家缴纳调节金。

第二十四条 农村集体经营性建设用地入市成本包括入市主体取得集体建设用地使用权相关费用、社会保障费用以及评估费、公告费等出让费用。入市成本根据具体宗地实际情况确定。入市成本纳入农村集体资金资产资源管理，县农业农村局依法进行监督监管。入市主体取得集体建设用地使用权相关费用（新增建设用地有偿使用费、耕地占用税、耕地开垦费）和社会保障费用按照入市时间节点收费标准计入成本。

第二十五条 按照土地征收转用与农村集体经营性建设用地入市取得的土地增值收益在国家和集体之间分享比例大体平衡以及保障农民利益等原则，结合土地用途、土地等级、交易方式等因素，确定土地增值收益调节金征收比例，具体征收标准如下：

（一）入市土地属于工矿仓储用地的，调节金按土地增值收益的30%计提缴纳。

（二）入市土地属于商业用地的，调节金按土地增值收益的50%计提缴纳。

（三）已入市的集体土地使用权进行转让、转租的，转让方应当按照使用权（包括地上建筑物及其附着物）转让收入总额的一定比例缴纳调节金。其中：商服用地按3%计提缴纳；工矿仓储用地按2%计提缴纳。

第二十六条 调节金纳入地方一般公共预算管理，由财政部门统筹安排使用。资金支付按照国库集中支付制度有关规定执行。

第二十七条 农村集体经济组织获得的集体经营性建设用地入市收益，归农村集体经济组织所有，纳入农村集体资金资产资源管理，用于村级组织补短板、强弱项，统筹农村产业发展、农村基础设施建设、农村环境整治、土地清障、土地前期开发以及其他用于支持乡村振兴的支出，使用情况纳入村级财务公开和农村集体经济审计内容。

 

第七章  开发利用监管

 

第二十八条 农村集体经营性建设用地使用权人应按照法律、法规和合同约定的土地用途、规划要求、开发期限等条件进行开发、利用和经营。

第二十九条 经依法批准改变土地用途等规划条件要求的，由土地使用权人与土地所有权人签订补充合同，补缴相关价款，依法缴纳有关税费和土地增值收益调节金，办理不动产变更登记。法律法规另有规定的，从其规定。

第三十条 农村集体经营性建设用地使用权期限届满，按入市合同的约定办理，法律法规另有规定的按规定办理。

第三十一条 土地使用权人依法取得的农村集体经营性建设用地使用权，在合同约定的使用年期届满前，除法律和行政法规另有规定外，不得提前收回。符合规定需提前收回的，应依照法律法规和合同约定办理。

农村集体经营性建设用地被依法征收为国有土地的，农村集体经营性建设用地使用权一并收回，并依法予以补偿。

第三十二条 县自然资源、发改、经信、住建、环保等相关主管部门和镇（街道）按各自职责加强对农村集体经营性建设用地的开发利用监管，督促使用权人依法依规使用集体经营性建设用地。

第三十三条 交易公告、公示和出让（出租）合同、宗地坐标等相关信息，同步录入自然资源部土地市场动态监测与监管系统和山东省土地利用动态监测系统，县自然资源局加强农村集体经营性建设用地开发利用的动态巡查，督促土地使用权人按照入市合同约定及时开发利用。农村集体经营性建设用地涉嫌土地闲置的，参照《闲置土地处置办法》的有关规定依法处置。

第八章  转让、转租、抵押

第三十四条 以出让等方式依法取得的农村集体经营性建设用地使用权，土地使用者在依法完成使用权登记后，在使用期限内可以通过转让、转租、抵押等方式依法进行使用权再流转，但土地所有权人与土地使用权人签订的入市合同另有约定的除外。

第三十五条 农村集体经营性建设用地使用权转让，是指农村集体经营性建设用地使用权人将农村集体经营性建设用地使用权再转移的行为，包括出售、互换和赠与。

农村集体经营性建设用地使用权转租，是指农村集体经营性建设用地使用权人作为出租人，将其取得的农村集体经营性建设用地使用权出租给他人并获得租金的行为。

农村集体经营性建设用地使用权抵押，是指农村集体经营性建设用地使用权人不转移对土地的占有，将该农村集体经营性建设用地使用权作为债权担保的行为。

第三十六条 农村集体经营性建设用地使用权转让应当签订转让合同。土地使用权转让时，土地使用权出让合同和登记文件中所载明的权利、义务随之转移。土地使用者通过转让方式取得的土地使用权，其使用年限为土地使用权出让合同规定的使用年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。

第三十七条 有下列情形之一的，相关部门不得办理集体经营性建设用地使用权转让手续：

（一）集体经营性建设用地使用权人不按照合同约定使用土地的；

（二）集体经营性建设用地使用权人已开发总面积不足三分一或投资额占总投资额不足百分之二十五的；

（三）其他法律法规等规定不得转让的。

第三十八条 以出租方式交易的农村集体经营性建设用地使用权转租，应征得土地所有权人的书面同意，并签订书面合同，原土地使用者的权利、义务随之转移。原出租合同就是否允许转租及转租条件进行过约定的，从其约定；未约定的，须经本农村集体经济组织成员(代表)大会会议三分之二以上成员表决同意。土地使用期限由当事人约定，但不得超过土地使用权出租的最高剩余年限。

第三十九条 农村集体经营性建设用地使用权抵押应当办理抵押登记，其抵押期限不得超过剩余使用年限；抵押权因债务清偿或其他原因消灭的，应当办理注销抵押登记。

第九章  法律责任

第四十条 集体经营性建设用地使用权入市违反法律法规及相关强制性规定的，县自然资源部门不得为其办理建设用地规划和不动产登记手续。

第四十一条 国家工作人员在集体经营性建设用地入市过程中存在玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、弄虚作假等行为，造成集体资产流失的，由所在单位或者上级机关给予行政处分；构成犯罪的，依法移送司法机关追究刑事责任。

第四十二条 农村集体经济组织经营管理者在集体经营性建设用地入市过程中存在玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、弄虚作假等行为或者擅自侵占、挪用集体经营性建设用地入市收益，构成犯罪的，依法移送司法机关追究刑事责任。

第十章  附则

第四十三条 本办法由县自然资源部门负责解释。

第四十四条  本办法自2023年  月  日起施行，有效期至2024年12月31日。本办法实施后，法律、法规、规章和上级政府行政规范性文件对集体经营性建设用地入市另有规定的，以法律、法规、规章和上级政府行政规范性文件为准。