【议题解读】《关于加强房地产开发项目全过程管理的指导意见》

 

一、议题背景

整治规范房地产市场秩序是促进房地产市场平稳健康发展的重要举措，事关人民群众切身利益，事关经济社会发展大局。近年来，我县房地产行业整体上保持了健康、稳定的发展态势，改善了居住环境，增加了财政税收，促进了居民就业。但在我县房地产业快速发展过程中，也还存在着个别开发企业、房产中介机构、住房租赁企业诚信经营意识不强，违法违规经营，部分物业服务企业费用收取不规范、物业服务不到位，造成房屋质量、虚假宣传、小区品质、物业服务方面的投诉日益增多，鉴于此，持续整治规范房地产市场秩序行动，维护我县房地产市场健康有序发展，具有十分重要的意义。

二、工作目标

实现我县房地产市场秩序明显好转，违法违规行为得到有效遏制，监管制度不断健全，部门齐抓共管工作格局逐步形成，群众信访投诉量显著下降。

三、文件依据

1、《山东省城市房地产开发经营管理条例》

2、《淄博市人民政府办公室印发关于整顿规范房地产市场秩序的若干措施的通知》

3、《山东省房地产开发企业信用信息管理暂行办法》（鲁建房字〔2019〕37号）；

4、《关于建立房地产开发项目联合巡查监督机制的通知》（淄建发〔2022〕23号）

5、《沂源县持续整治规范房地产市场秩序三年行动实施方案》

四、重要措施

本指导意见共分为八个方面的内容，分别是：加强前期管理、加强施工管理、加强宣传管理、加强销售管理、加强合同管理、加强交付管理、加强售后管理、加强监督管理。基本涵盖了房地产开发项目从前期审查，到建设、销售、售后、管理的全过程。其中在贯彻上级文件精神的前提下，我县结合实际情况采取的管理措施主要是：

1、联席会议制度。在土地合同签订后，以联席会议名义发布工作提示单，强调各项管控要点，各成员单位从源头共享项目信息，明晰审查要点，加强协调、指导和监督，确保各项要求落到实处。

2、供地要求。提出了“大配套”到位要求，可以有效解决项目交付后红线外配套不到位问题，比如2020年中房开发的翡翠馨居小区，小区存在没有外出道路、无法接入天然气、没有污水主管网等问题；2021年宇朔房地产开发建设的名仕佳苑小区，小区存在没有外出道路、水电热气等大配套不到位的问题。今后对于“大配套”无法到位的地块，将在《建设条件意见书》中提出不建议用于商品房开发的要求。

3、方案审查。在对设计方案进行审查时，针对后期管理问题， 要重点审查一楼庭院情况，凡是未规划一楼庭院的，不得设置围 墙、挡土墙、隔离栏、绿篱等形式的围合空间。

4、营销宣传。要求在项目沙盘旁放置项目不利因素公告牌 （比如周边是否存在或拟建设高层建筑物、信号塔、变电站等）。在售楼处明显位置做出醒目提示，提醒购房人以“纸面信息”为准，并明确告知一楼是否规划带院，地上停车位能否买卖、产权归属等，同时将这一条款写入购房合同。

5、销售管理。在新项目开盘前，开发企业及销售企业必须签 订承诺书，承诺在销售过程中不会出现误导购房者的违法销售行为。销售人员必须挂牌服务，倡导以宣传单、明白纸、彩页等书面形式向客户推介，严禁口头承诺、夸大事实、虚假介绍。行政审批部门在办理商品房预售许可前，应当会同住建、自然资源、市场监管、综合行政执法等部门对沙盘及样板房进行现场查验，拍摄视频、照片并制作必要的文字记录，经房地产开发企业确认后存档。优化预售资金监管流程，完善监管措施。充分发挥商品房预售资金的监管作用，根据信用评价及投诉处理机制，实施预售资金差别化监管。

6、合同管理。对全装修、精装修或附赠的装修装饰材料、设施设备等，必须明确品牌、型号、等级，不得出现类似“同等档次”的模糊表述。探索建立委托第三方法律机构对商品房买卖合同进行实质性审查制度。

7、交付管理。开发企业在商品住宅交付使用时，除向购房人出示竣工验收合格证明、商品房面积实测报告、物业服务承接查验协议等相关证明资料外，须对各项配套设施、停车位数量及布局、小区出入口设置等前期广告宣传内容落实情况明确公示，明确业主对房屋查验的流程，验房合格后按商品房买卖合同约定程序办理交付手续。

推行业主预验房制度。在住宅工程竣工验收合格后至交付业主使用前，鼓励设立业主开放日，由建设单位通知业主分批次对拟交付使用的房屋进行预查验。建设、施工、监理、物业等企业人员共同对分户内及相关公共区域、公共设施存在的质量问题进行确认、登记，并由施工企业进行维修。实际交付使用时，由业主对质量问题维修情况进行确认。

8、售后管理。在加强物业管理、违建巡查、违建查处的基础 上。重点加强对房地产开发建设领域信访投诉的处置，明确处置办法、督查办法、考核办法，通过制度、法治等措施，推动房地产领域信访投诉问题有效化解。