《关于引入社会资本参与城中村改造工作的实施意见》的政策解读

《关于引入社会资本参与城中村改造工作的实施意见》的政策解读

    现就《关于引入社会资本参与我县城中村改造工作实施意见》解读如下： 

    一、起草目的 

    2016年以来，我县部分城中村改造项目（沙岭子社区、沙沟社区、西台社区、沂河片区）陆续开展“村企合作”模式试点工作。社会资本的参与在很大程度上缓解了城中村改造所需资金压力，有效推动了全县棚改工作顺利推进。但试点过程中也遇到了很多问题，如：村居与开发企业之间的合作关系如何确立，双方利益平衡点如何确定，国有资产（土地及其收益）怎样得到有效保护，企业通过什么方式取得土地，村企合作如何进一步规范运营，安置补偿政策如何统一把握，等等，都急需要从政策层面作出统一规范和界定。另一方面，社会资本参与我县城中村改造工作，对全县各相关职能部门来说，尚属新鲜事物，项目方案编制、平衡算账、安置和开发规模、土地熟化、供地手续、土地价格如何确定等等，都没有前车之鉴，需要有统一的政策性文件去指导有关部门落实具体工作。

    为全面贯彻落实县委县政府对棚改工作的总体要求和部署，解决城中村改造工作中遇到的实际问题，全面完成全县城中村整体迁建任务，参照其他地区的经验和做法，经充分调研和反复论证，我们研究起草了《关于引入社会资本参与我县城中村改造工作实施意见》，以便更好地引导和规范社会资本积极投入我县城市建设，破解城中村改造资金难题，全面加快我县城市更新改造步伐；同时，按照《实施意见》的相关规定，通过综合平衡算账先行确定各棚改项目安置房建设规模、商品房开发规模和供地规模，能在很大程度上防止房地产过度开发和商品房价格大起大落，促进全县房地产健康稳定发展。

    二、主要依据

    1、国务院《关于鼓励和引导民间投资健康发展的若干意见》（国发〔2010〕13号）

第十三条：“鼓励民间资本参与政策性住房建设。支持和引导民间资本投资建设经济适用住房、公共租赁住房等政策性住房，参与棚户区改造，享受相应的政策性住房建设政策”。

    2、国务院《关于进一步做好城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设有关工作的意见》（国发〔2015〕37号）

第三条第（三）项：“构建多元化棚改实施主体。鼓励多种所有制企业作为实施主体承接棚改任务”。

    3、《山东省城市房地产开发经营管理条例》

第十六条第二款：“开发项目的用地方式一般按下列规定确定：(一)商品房用地通过出让方式供应；(二)经济适用住房，微利住房和城市基础设施、公用设施用地通过划拨方式供应”；第二十二条 ：“凡具备招标、拍卖条件的开发项目，都应当通过招标、拍卖方式确定开发者。境内外的公司、企业及其他经济组织和个人，均可以申请参加开发项目的招标、拍卖活动”。

    4、山东省国土资源厅、山东省监察厅《关于国有土地使用权出让中有关问题的说明》（鲁国土资发〔2003〕192号）

“二、关于旧城区改建涉及的土地问题：旧城区改建涉及经营性土地，其土地供应的基本原则应当是通过招标拍卖挂牌方式确定土地使用者。可以在政府组织拆迁安置并将腾出土地开发为熟地后以招标拍卖挂牌方式出让；也可以将拆迁安置作为条件与土地使用权结合起来以招标拍卖挂牌方式出让，由土地使用权受让人按规定进行拆迁安置和开发建设”。

    三、主要内容

县“三改三建”指挥部办公室在认真分析、研究北京、柳州、济南、兰州等地的棚改政策措施的基础上，结合我县绝大多数城中村土地性质为集体土地、部分村居缺少平衡用地的实际情况，以规划设计的大社区为“自求平衡”的基本单位，在综合平衡算账的基础上，根据先行测算确定的拆迁安置成本，估算出安置房建设规模、商品房开发规模和土地供给规模及其出让底价，由县“三改三建”指挥部牵头编制各相关社区引入社会资本参与城中村改造实施方案。有各相关镇办根据实施方案，通过公开招标等方式确定各相关社区改造承担主体，并根据社区改造承担主体提供的资金开展土地熟化工作，达到“净地”条件后，由国土部门负责土地收储（变为国有土地）和土地出让工作，并将社区改造承担主体资格作为土地竞买条件纳入相关地块出让方案。当社区改造承担主体通过合法程序获取土地使用权后，进行安置房、商品房及相关设施的开发建设，并获得一定合理收益。

    具体内容共由四大部分组成，分别是：总体要求、基本原则、实施范围和政策规定。其中总体要求主要介绍了引入社会资本参与城中村改造的工作目标和基本思路；基本原则主要由“政府主导、市场运作，统一规划、分步实施，熟供分离、因地施策，综合平衡、安置优先”等四方面组成；实施范围是我县城市规划区范围内的城中村改造项目；政策规定是《实施意见》的核心内容，共分项目规划、编制方案、项目招投标、土地熟化、土地供应、安置开发、投资收益等九部分内容。

    文件链接